新加坡：组屋政策面面观

关于组屋的规例

建屋发展局的规例只让新加坡公民购买新组屋，而永久居民则只可以在二手转卖市场上购入组屋。在组屋购入后，一般上必须在屋主住满五年后才可转卖。建屋发展局规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋，另外对单身人士购买组屋，建屋发展局也有相当多的限制。

　新加坡的组屋政策及其成效

　　小户型 低房价

新加坡建国初期，普通居民的居住条件恶劣，平均每一户居民不足一间居室。据官方统计，当时200万人口中有40%的家庭住在贫民窟或棚户区，能 够住上像样住宅的人口只占居民总数的9%，政府面临严峻的住宅问题。20世纪60年代初，新加坡成立了建屋发展局，专门负责建造公共组屋(相当于中国的经 济适用住房)。为解决广大中低收入居民的住宅问题，建屋发展局开始大规模兴建低标准、小户型住房。后来，政府又宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有 化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买组屋。

现在的新加坡，组屋已成为当地住房市场的主体，87%的人住在其中。这种住宅比私人房地产市场上的商品住房便宜许多，得到普通民众的青睐。



　　新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，多年来建屋发展局几乎一直都在做亏本生意。在2006～2007财年，政府建屋发展局亏损了 7.4亿新元(约合37亿元人民币)，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元(约合800 亿元人民币)。

　　新加坡政府公共住房计划优惠政策很详细，比如申请购买组屋的家庭，成员最少只需两个人即可；申请者家庭月收入不超过8000新元。为了能够让每一位居民都能买得起住房，新加坡政府推出一系列优惠措施：

　　首先，制定公积金制度，进行强制性储蓄，即规定雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳公积金，分别用于未来的养老、住房、医疗、保险、 教育等用途，使得居民的购房能力得到大幅提高。建屋发展局将根据购房者收入情况发放贷款，确保购房者每月还款额比例不会超过其收入的四成，房屋的分期付款 最长期限可为30年。此外，购房者同时还可以申请商业贷款。

　　其次，在组屋的建设过程中，政府始终坚持小户型、低房价原则，保证绝大多数居民能够负担得起(当地房价按套计算，因而控制户型就能基本控制房价)。

　　第三，政府对居民购买组屋实行免税优惠措施，如购买三房以下组屋，出售价格常低于半价；对购买四房组屋的价格约降15%；对购买五房的，则稍有 优惠。如果购买二手组屋，政府将视买房家庭的收入状况，提供1万至7万新元不等的津贴，存入买房者的公积金户头。为了强化东方家庭的价值观，如果购房者选 择在靠近父母居住的地点购买二手组屋，还能额外获得1万新元的津贴。

　　新加坡组屋是政府为每一个国民家庭所建造的保障性住房。也就是说，只要是新加坡公民，并已经通过合法婚姻组成了家庭，那你就有权利以政府保证价格购买一套由政府补贴的组屋。新加坡组屋都是经过精装修，附带基本家具，入住者只要拎着行李即可入住。

　　严格管理组屋租售环节

　　一般来说，新加坡中低收入家庭4年至5年的收入之和，或者20年至30年可用于住房消费的公积金之和，就能够购买一套组屋。目前组屋的出售价格 比市场价格低50%左右，98%的中低收入家庭都买得起公共组屋。由于低廉的价格，新加坡对组屋的政策定位是以自住为主，对居民购买组屋的次数有严格的限 制。首先，购买了组屋，就必须住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。其次，新加坡政府对组屋的购买人资格、再上市及出租管理等问题都有明确的规定，不给投机 者留下可乘之机。一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新房子，旧组屋必须退出来，以防止投机多占；如果是未婚，还有年龄的限制；屋主在一定年限内不 得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。另外，业主出售购买时间不足1年的组屋，要缴纳高额的房产税。新加坡政府表示，任何人在买卖组屋 时，必须提供翔实的资料，一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，严重者两者兼施。

　　重视组屋改造和开发利用

　　新加坡政府还十分重视旧组屋的改造和开发利用。

　　政府建屋发展局每年都会拿出一定的资金来翻修、改造和重建一部分公共组屋。在1989年之后展开的大型翻新工程，为老旧组屋区注入了新鲜活力， 使它们能够同新建组屋区相媲美。20年前的公共组屋电梯隔一层才能停，现在都重新进行了翻修，使电梯可在每层楼停留，以方便上了年纪的居民出入。为适应近 年来人口不断老龄化的需要，组屋区内还逐渐增添了更多的人性化设施，以打造无障碍环境。

　　新加坡建屋发展局在建造房屋的同时，还扮演着促进社会和谐的角色。为了保留和发扬具有象征意义的新加坡“甘榜精神”(邻里之间团结互助的精 神)，在建造组屋的同时，在每一个组屋区还辅助建造了邻里商店(超市)、菜市场和小商品市场以及各种饮食中心等，不仅方便了组屋区的民众生活，而且促进了 居民之间的交往。

　　新加坡也是个多民族的国家，为了促进族群之间的融合和生活和谐，新加坡政府规定，凡是迁居到组屋区的各族居民必须采取抽签制，以确保每一座组屋 都有比例均衡的各族居民，规定每个组屋邻里和各座组屋的各族群居民必须达到一定的比例，以鼓励各族居民之间互相交往。邻里的每座组屋都有大小不同的面积， 让不同收入的各族家庭生活在一起，共同使用儿童游乐场和健身园地等公共设施。

　　廉租房提供给低收入家庭

　　据记者了解，在目前居住组屋的人口中，有95%在政府“居者有其屋”的计划下购买了房子，其余一些收入过低、处在社会底层的低收入家庭，则选择 租赁组屋居住。新加坡政府建屋发展局特别针对收入过低的家庭制定了相应的租赁组屋计划，由政府提供大量津贴，帮助他们找到安居之所。例如，月收入少于 1500新元的家庭，可以申请租赁一房式(使用面积约33平方米)或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800 新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。

　　新加坡目前有85%的人口住在政府提供的公共组屋里，只有15%的人口住在开发商建造的房子，这其中还包括一些外来投资者。目前新加坡的组屋达 到了100万套，基本上满足了全岛人口居住的需要。由于新加坡大多数家庭都拥有低价组屋，新加坡的商品房市场总体上并不活跃，商品房价格主要受经济景气程 度、银行贷款利率等市场因素影响。建造组屋的建屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产商必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。正是运用这种方 式，政府可以对私人房地产的开发、扩张行为进行有效监控。

　　很多早年用低廉价格买下组屋自住，如今手里有点闲钱的新加坡人，也会考虑给自己的房屋“升级”，即卖掉小房换大房，甚至购买商品房以用作出租等投资用途。

　　新加坡总理李显龙在出席新加坡建屋发展局成立50周年纪念晚会上承诺说，政府将确保组屋价格继续保持在多数国人能够负担得起的水平，并按照人口增长速度适时增建组屋，以满足人们不断提高的住房需求。

　　李显龙说，组屋作为维持社会稳定的基石之一，其重要性不言而喻。公共住房不仅塑造了新加坡国民的国家身份认同感和作为公民的共同记忆，同时也塑造了新加坡的公共社区，为国家的社会稳定和经济繁荣奠定了基础。
 
http://www.chinanews.com/estate/2011/01-31/2824339.shtml